قانون بازسازی ساختمان شهرداری
قانون بازسازی ساختمان
بازسازی ساختمان به معنی انجام فعالیت‌هایی است که باعث مرمت، افزایش عمر مفید یا به اصطلاح جانِ دوباره بخشیدن به بخش‌های کهنه و فرسوده ساختمان می‌شود.
یعنی اسکلت اصلیِ ساختمان دست نخورده باقی می‌ماند و فقط ظاهر بیرونی و نمای داخلی ساختمان دستخوشِ این تغیرات قرار می‌گیرد .
مانندِ تعویض دیوارپوش و کف پوش‌ها، نقاشی دیوارها، جابجاییِ تیغه‌ها و دیوارهای داخلی، تعویض و مرمتِ نمایِ ساختمان و دیگر مواردِ این چنینی، موضوع مهمی که در رابطه با بازسازی ساختمان وجود دارد و اکثر مردم از آن بی‌اطلاع هستند قوانین شهرداری در مورد بازسازی است .
بازسازی و تعمیرات ساختمان و بافت‌های قدیمی مراحل مختلفی دارد که برای بازسازی برخی از آن‌ها به دریافت مجوز نیاز دارید و ملزم به رعایت قوانین شهرداری هستید و در صورت عدم توجه به این قوانین مشمول پرداخت جریمه یا حتی تخریب بخشِ مرمت شده خواهید شد.
کامرانیز جهت اطلاع شما در ادامه ۳ بخش اصلی از ساختمان که برای تعمیر و بازسازی نیاز به اخذ مجوز و تاییدیه شهرداری دارند را بیان می‌کند :
- جابجایی و تغییر تیغه و دیوارهای اصلی بنا( بازسازی و دستکاریِ دیوارهای اصلی بنا مانندِ دیوارهای باربر باعث می‌شود تا پایداری و مقاومت ساختمان کاهش یابد لذا بایستی برای بازسازی یا ایجاد هر نوع تغییر در آن‌ها به شهرداری جهت اخذ مجوز مراجعه نمایید)
- بازسازی یا انجام عملیاتی که باعث کوچک شدن فضای اصلی پارکینگ یا جابجایی دیوارهای آن شود( تغییر کاربری) غیر قانونی است و لازم است قوانین شهرداری در مورد بازسازی پارکینگ رعایت شود.
- جابجا کردن و تغییر راه‌پله
مطلب پیشنهادی: دوره ضوابط شهرداری
برای مراجعه به شهرداری و اخذ مجوز جهتِ بازسازی به همراه داشتن مدارک زیر الزامی است :
- ارائه اصل و کپی سند یا بنجاق ملک
- کپی شناسنامه و کارت ملی مالک
- مدارک( جوابیه) مربوط به بیمه و آتشنشانی
- ارائه فرم و برگه درخواستِ مجوز بازسازی و تعمیزات به صورت کامل شده
توجه کنید اگر بنا و ساختمان شما بسیار قدیمی و جزء بافت‌های کهن باشد جهت باسازی آن باید به سازمان میراث فرهنگی مراجعه کنید.
چه مدارکی برای اخذ مجوز بازسازی ساختمان از شهرداری لازم است؟
- اصل و کپی سند مالکیت ملک
- کپی شناسنامه یا کارت ملی مالک یا وکیل قانونی به همراه وکالت نامه رسمی
- کپی بنچاق ملک ( اگر سند تفکیک شده است )، صورت مجلس و نقشه تفکیکی
- اصل و کپی قبض های آب، برق، گاز و تلفن
- پایان کار یا جواز قبلی در صورت وجود
- جوابیه بیمه
- جوابیه آتشنشانی
- تکمیل فرم درخواست مجوز تعمیرات
- اصل وکپی فیش نوسازی
- مراحل بازسازی ملک
- اگر ساختمان در بافت فرسوده قرار داشته باشد اخذ مجوز از سازمان میراث فرهنگی نیز ضروری می باشد.
مطلب پیشنهادی: انجام نقشه کشی تاسیسات و برق
قوانین شهرداری در مورد هزینه بازسازی و تعمیرات
قبل از بررسی این موضوع این نکته را در نظر داشته باشید که هیچگاه نمی‌توان به طور دقیق هزینه بازسازی یک بنا را مشخص کرد ، چرا که بخش‌های زیادی در تعین آن دخیل هستند مانندِ هزینه اخذ مجوزها، خریدِ مصالح ، مزدِ نیروهای کاری و خدماتی، پرداختِ هزینه شرکت یا پیمانکار و دیگر مواردِ مشابه.
در صورتی که شخصا برای بازسازی و تعمیر بنای خود اقدام کنید برای براورد هزینه، بایستی مکان‌هایی را که قصد بازسازی آن را دارید مشخص و سپس نوع و درجه کیفیت مصالح مورد نظر را انتخاب نموده بر اساس آن می‌توانید به طور تقریبی هزینه بازسازی ساختمان را تخمین بزنید .
اما اگر تصمیم دارد بازسازی بنا و ملک خود را به شرکت یا فردِ دیگری( پیمانکار یا مجری ساخت) محول کنید . طبق قوانین شهرداری در مورد هزینه بازسازی موظف است در ابتدا و پس از بازدید از محل‌هایی که نیاز به تعمیر دارند با در نظر گرفتن ضریب خطا، به صورتِ تقریبی هزینه بازسازی را برای شما براورد کند.
مواردی از بازسازی و نوسازی که طبق قانون بازسازی ساختمان نیاز به اخذ مجوز شهرداری دارند
- خراب کردن دیوارها و تیغه های داخلی که به نام حائل یا باربر شناخته می شوند. خراب کردن این دیوارها می تواند صدمات جبران ناپذیری را به ساختمان وارد می کند که ممکن است منجر به ریزش کل ساختمان گردد. برای تشخیص اینکه کدام دیوارها نقش حائل را دارند باید از یک کارشناس کمک بگیرید. کارشناس مربوطه تمامی دیوارها را بررسی می کند و دیوارها و تیغه های حائل را مشخص می کند.
- تغییر محل راه پله ها. برای تغییر مکان راه پله ها هم باید با یک کارشناس مشورت کنید و از شهرداری جواز مربوطه را اخذ نمایید.
- جا به جا کردن دیوارهای پارکینگ در صورتی که باعث ازبین رفتن کل فضای پارکینگ یا بخشی از آن شود.
- جا به جا کردن و تغییر قسمت هایی از ساختمان که بر اساس قوانین شهرسازی ممنوع می باشد.
- تغییر کاربری ساختمان
- تخریب ساختمان
مواردی از بازسازی و نوسازی که طبق قانون بازسازی ساختمان نیاز به اخذ مجوز شهرداری ندارند
- تعمیر و تعویض کفپوش طبقات ساختمان و زیرزمین
- سیمان کاری و سفید کاری ساختمان
- نصب کردن سرامیک، کاشی و موزاییک
- نقاشی ساختمان
- تعمیرات مربوط به لوله کشی ساختمان
- تعمیرات مربوط به سیم کشی ساختمان
- نصب کولر
- نصب شوفاژ در صورتی که موتورخانه نیاز به احداث ساختمان جدیدی نداشته باشد
- نصب حفاظ بر روی دیوار
- ساختن حوض یا استخر در صورتی که منجر به ازبین رفتن فضای پارکینگ نشود
- تعمیرات مربوط به سرویس هاس بهداشتی
- تعمیر و تعویض در و پنجره ها
- تعمیرات مربوط به پشت بام و شیروانی مانند ایزوگام، قیرگونی، آسفالت، نصب موزاییک و غیره
- محوطه سازی مانند ساخت باغچه
- تعمیر و تعویض نمای ساختمان
- تخلیه و حفر چاه فاضلاب
- کلیه اقدامات مربوط به تعمیر و تعویض کف‌سازی طبقات و زیرزمین
- سیمان‌کاری و سفیدکاری
- نقاشی ساختمان
- کلیه اقدامات مربوط به تعمیر و تعویض نمای ساختمان بدون ایجاد تغییر در نقشه معماری
- تغییرات مربوط به محوطه و حیاط ساختمان (مثل ساخت باغچه) درصورتی‌که فضایی به زیر بنای ساختمان اضافه نشود.
- تعمیرات مربوط به شیروانی و بام (مثل قیرگونی و ایزوگام، نصب موزاییک، مرمت شیروانی و…)
- تعمیرات مربوط به سرویس‌های بهداشتی، احداث سرویس بهداشتی در محوطه ساختمان تا ۳ مترمربع
- تعمیر یا تعویض کاشی‌های سرویس‌ها و آشپزخانه
- تعویض سنگ شکسته راه‌پله
- تعویض در و پنجره‌ها، دوجداره کردن پنجره
- تعمیرات لوله‌کشی ساختمان
- تعمیرات سیم کشی ساختمان
- نصب کولر و شوفاژ
- تخلیه و حفر چاه فاضلاب
- نصب و اجرای موتورخانه در ساختمان بدون حذف پارکینگ یا ایجاد فضای جدید
- تخریب و بازسازی دیوار حیاط مجاور خیابان درصورتی‌که ملک اصلاحی نداشته باشد
- ایجاد حفاظ بر روی دیوار محوطه و مقابل پنجره‌ها با استفاده از مصالح سبک و مقاوم
- افزودن المان‌های دکوراتیو غیر سازه‌ای
- تعمیر یا تعویض ایزوگام پشت‌بام
- تعویض و تعمیر شیروانی ساختمان
- -تعمیر نمای ساختمان بدون ایجاد تغییر در نقشه معماری آن
- احداث یا تخلیه چاه فاضلاب
- تعمیر یا تعویض کاشی‌های سرویس‌ها و آشپزخانه
- تعمیر و بازسازی سرویس‌ها
- تعویض سنگ شکسته راه‌پله
- احداث سرویس بهداشتی در محوطه ساختمان تا ۳ مترمربع
- تخریب و بازسازی دیوار حیاط مجاور خیابان درصورتی‌که ملک اصلاحی نداشته باشد.
- محوطه‌سازی حیاط درصورتی‌که فضایی به زیربنای ساختمان اضافه نشود
- تعویض پنجره‌های ساختمان با پنجره‌های دوجداره
- نصب و اجرای موتورخانه در ساختمان بدون حذف پارکینگ یا ایجاد فضای جدید
- اجرای المان‌های دکوراتیو غیر سازه‌ای
- ایجاد حفاظ بر روی دیوار محوطه و مقابل پنجره‌ها
- تعمیر یا تعویض لوله‌کشی آب و فاضلاب
- نصب و اجرای پکیج و رادیاتور بدون تغییر در لوله‌کشی گاز
- احداث منابع آب یا گازوئیل در کف حیاط ساختمان
مراحل اخذ مجوز بازسازی طبق قانون بازسازی ساختمان
خب یکی دیگه از مواردی که در پیش بردن کارهای اداری و دریافت مجوزها کمک میکنه، آگاهی نسبت به مراحلی است که باید اجرا کنیم. حالا که مدارک رو آماده کردین، نوبت میرسه به روند گرفتن مجوز، کفش آهنین بپوشین و کار رو شروع کنید:
- اول باید با مراجعه به واحد شهرسازی شهرداری، فرم درخواست تعمیرات بگیرید
- براتون دستور بازدید صادر میشه
- دستورتون در دبیرخانه ثبت میشه
- مالک باید بره بایگانی و اون‌ها کار رو تایید کنن
- بهتون نوبت بازدید داده میشه
- باید صبح روز بازدید به واحد شهرسازی مراجعه کنین و ساعت بازدید توسط مامور فنی منطقه تعیین بشه
- مالک یا نماینده مالک باید در محل بازدید حاضر باشن
- مامور بازدید گزارشی تهیه میکنه
- این گزارش توسط مسئول شهرسازی بررسی
- عوارض باید کنترل بشن
- مالک باید به واحد محاسبات مراجعه کنه تا عوارض تایید بشن
- دستور مجوز توسط مسئول شهرسازی صادر میشه
- پس برین بخش تکمیل پرونده تا پیش‌نویس مجوز تهیه بشه
- مرحله امضا گرفتن از محاسب، مسئول شهرسازی، معاون مالی و اداری
- دبیرخانه مجوز شما رو صادر میکنه
- حالا مالک باید مجوز رو به بایگانی ارجاع بده
قراردادهای رایج در بازسازی ساختمان چیست؟
در بازسازی ساختمان معمولا دو نوع قرارداد بین بسته میشه:
- قرارداد با مصالح: بعد از بازدید پروژه و جلسات توافقی بین کارفرما و پیمانکار، طرح نهایی تهیه میشه و برآورد مالی انجام میشه و پیمانکار قیمت نهایی و زمان تحویل رو اعلام میکنه، اگر توافقی صورت گرفت، قرارداد امضا میشه. پرداخت‌ها هم معمولا در چند موعد انجام میشن. در اینجا کارفرما دیگه نگرانی بابت افزایش قیمت نداره اما اگر اتفاق پیش‌بینی نشده‌ای در حین بازسازی به وجود بیاد، مجددا باید توافق صورت بگیره.
- قرارداد بدون مصالح: اینطوری یک بخشی از همه هزینه‌ها تا زمان تحویل پروژه به عنوان دستمزد مشاور تعیین میشه و هرچقدر پروژه پیشرفت میکنه، پرداخت صورت می‌گیره. در این صورت کارفرما مسئولیت بیشتری در پروژه داره و می‌تونه تغییرات مدنظرش رو اعمال کنه. در این حالت چون هرچقدر هزینه‌ها بالاتر بره، سهم مشاور هم بیشتر میشه، ممکنه اختلاف‌هایی به وجود بیاره.
چقدر طول میکشد تا مجوز قانون بازسازی ساختمان را دریافت کنم؟
گرفتن پایان کار ساختمان چقدر طول میکشد؟ آیا اجرا تعمیرات و بازسازی شامل پایان کار می‌شود؟ در این بخش به این سوالات پاسخ می‌دهیم.
مدت‌زمان اخذ مجوز در شهرهای مختلف متفاوت است. به‌طور متوسط اخذ مجوز تعمیرات غیراساسی، در شهر تهران بین ۱ تا ۴ روز کاری طول میکشد. دریافت مجوز بازسازی و تعمیرات اساسی بین ۲ تا ۷ روز کاری در شهر تهران زمان می‌برد. نکته مهم دیگر این است که مجوز بازسازی برعکس مجوز تخریب و نوسازی ساختمان مدت اعتبار خاصی ندارد.
با سروصدای ناشی از بازسازی چه کنیم؟
در هنگام تعمیر یا بازسازی یک واحد آپارتمانی ممکن است جابه‌جایی مصالح و نخاله‌های ساختمانی، عبور و مرور کارگران و سروصدای ناشی از تخریب و عملیات ساختمانی برای همسایگان ایجاد مزاحمت کند. اگر تعمیرات و بازسازی ضروری باشد. مالک از لحاظ حقوقی و قانونی اجازه تعمیر آپارتمانش را دارد اما در مواردی پیش میاید که بازسازی بیش‌ازحد متعارف طول میکشد یا در ساعت‌های نامناسب سروصدای زیاد باعث آزار و اذیت همسایگان می‌شود؛ که این موضوع با ماده ۵۹ قانون آپارتمان‌نشینی مغایرت دارد.
به همین دلیل در بسیاری از آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی، هیئت‌مدیره قوانینی خاص در این مورد وضع می‌کنند که اغلب حاوی اطلاعات دقیقی درباره بازسازی برای واحدهای آپارتمانی است تا آسایش و ایمنی همه ساکنان در مجتمع آپارتمانی حفظ شود. پس تنها به قوانین رسمی اکتفا نکنید و با مدیریت آپارتمان خود نیز پیش از شروع بازسازی هماهنگی‌های لازم را انجام دهید.