مراحل بازسازی از صفر تا صد
مراحل بازسازی خانه‌های قدیمی و کلنگی بسته به شرایط مختلف می‌تواند متفاوت باشد. برای بازسازی ساختمان شاید نیاز به مجوز داشته باشید و شاید هم نیازی به این کار نباشد. برای اینکه بازسازی نهایتاً نتیجه‌ای رضایت بخش در پی داشته باشد باید طبق اصول و مراحل مختلفی اجرا شود و از جنبه‌های مختلفی توجیه پذیر باشد. در این مقاله از ویکی ساختمون به راهنمای مراحل بازسازی منزل از جنبه‌های مختلف از جمله مصالح و هزینه و چگونگی پیدا کردن یک پیمانکار خوب می‌پردازیم.
بازسازی چیست؟
به لحاظ لغوی بازسازی به معنای مرمت است که در آن گروهی متخصص با اجرای یک سری عملیات‌ها سعی در افزایش طول عمر بنا و بهبود شرایط زندگی در آن دارند. بازسازی شامل عملیات‌های عمیق مانند تعمیر و تعویض لوله کشی‌ها و جابه‌جایی دیوارها می‌شود. در خصوص خانه‌های قدیمی و ویلایی عمدتاً به بازسازی روی می‌آورند تا بهترین شرایط زندگی در آن‌ها را فراهم کنند.
نوسازی چیست؟
نوسازی از جنبه‌های مختلفی با بازسازی تفاوت دارد اما خب بسیاری به اشتباه این دو را یکی در نظر می‌گیرند. نوسازی به لحاظ لغوی به معنای نو کردن است. به عبارتی اقداماتی صورت می‌گیرد تا بخشی از ساختمان چهره‌ای نو بگیرد.
در انجام امر نوسازی بیشتر به ترمیم بخش‌های داخلی ساختمان پرداخته می‌شود. غالباً نوسازی شامل مواردی سطحی مانند نصب کاغذ دیواری، سقف کاذب و مواردی از این قبیل می‌شود.
علت بازسازی چیست؟ چرا باید بازسازی کنیم؟
هر فردی از بازسازی خانه خود می‌تواند دلیل خاصی داشته باشد. در کل بالا بودن هزینه‌های مرتبط با ساخت و ساز یک ساختمان جدید، بسیاری را به سمت بازسازی و نوسازی منزل خود سوق می‌دهد.
البته نباید فراموش کرد بازسازی نیز شدت‌های مختلفی می‌تواند داشته باشد. با افزایش عمق و شدت بازسازی هزینه نیز افزایش خواهد یافت و حتی ممکن است از هزینه ساخت یک واحد جدید نیز بیشتر شود.
ایجاد تغییر در دکوراسیون و معماری داخلی نیز یکی دیگر از رایج‌ترین دلایل بازسازی خانه‌ها است. تغییر دکوراسیون نیز می‌تواند شدت‌های مختلفی داشته باشد. شاید فقط به تعویض دیوارپوش و کف پوش خلاصه شود و شاید هم بزرگ کردن آشپزخانه و سرویس‌های بهداشتی را در برگیرد.
"پیمانکاری حرفه ای ساختمان"
برای مشاوره و انجام خدمات پیمانکاری در تمامی مراحل ساخت یا بازسازی خانه و ویلا، با شماره زیر تماس حاصل کرده و یا شماره خود را جهت تماس برای ما ارسال نمایید.
مراحل بازسازی ساختمان
فرقی نمی‌کند خانه یا منزل شما یک واحد آپارتمانی یا خانه ویلایی باشد و چقدر از سن آن می‌گذرد، در هر صورت باید فرایند را طبق یک چک لیست بازسازی ساختمان به صورت مشخص به جلو برد که در زیر فهرست وارد به آن‌ها اشاره شده است. البته درنظر داشته باشید که مراحل بازسازی خانه های روستایی متفاوت است.
- انتخاب نوع بازسازی
- انتخاب یک پیمانکار خوب
- مشخص کردن میزان بودجه
- طراحی
- گرفتن مجوزهای لازم
- برنامه ریزی
- تخریب
- شروع عملیات‌های بازسازی
- بررسی کیفیت و استانداردهای تعریف شده
- تأیید نهایی
مرحله اول؛ انتخاب نوع بازسازی
بازسازی نیز انواع مختلفی دارد و از این رو می‌تواند مراحل دیگر را نیز تحت تأثیر قرار دهد. بازسازی می‌تواند عملیات‌هایی را شامل شود که نیازی به مجوز نداشته باشند. بد نیست در همین رابطه به مقاله «مراحل بازسازی خانه ؛ قبل از پرداخت هزینه تصمیم درست را بگیرید!» نگاهی بیندازید.
در اول راه، باید مشخص کنید که چه نوع بازسازی را مدنظر دارید. آیا صرفاً تغییر دکوراسیون از طریق تعویض کاشی و سرامیک برای شما کفایت می‌کند یا خیر به تعمیرات عمیق‌تر مانند تعویض لوله کشی‌ها یا حتی تغییر کاربری بخش‌هایی از خانه نیاز دارید یا خیر.
تمامی عملیات‌هایی که لازم دارید تا اجرا شوند را از همان ابتدا فهرست کنید. برای نمونه برای بزرگ کردن آشپزخانه مجموعه‌ای از عملیات‌های زیر لازم است.
- تخریب دیوار مشترک با یکی از اتاق‌ها به منظور تأمین فضای مورد نیاز
- برداشتن اپن آشپزخانه
- برداشتن و تعویض کابینت‌ها
- تغییر مکان گاز، ظرف‌شویی و لباسشویی
- تخریب محل جای‌گیری لوله کشی جدید
- اجرای لوله کشی
- دیوارکشی مشترک اتاق و آشپزخانه
- گچ کاری مجدد محل‌هایی از دیوار که تخریب شده‌اند.
- اجرای سرامیک
- نصب اپن
فهرست کردن لیست کارهایی که باید انجام شوند، نقش مهمی در ادامه دیگر مراحل بازسازی خانه و آپارتمان قدیمی شما دارد. از طرفی هم دیگر مراحل از جمله برآورد هزینه و برنامه ریزی را برای شما ساده می‌کند.
مرحله دوم؛ انتخاب پیمانکار خوب
پیمانکار خوب کیست؟ یک پیمانکار خوب باید جدایی از آشنا بودن و توصیه اطرافیان انتخاب شود. در انتخاب پیمانکار باید شدت کاری خود را در نظر بگیرید. اگر بازسازی پر هزینه و شدت زیادی دارد پس باید وسواس بیشتری در انتخاب پیمانکار به خرج دهید. قبل از هر چیزی کمی در خصوص قوانین و مقررات پیمانکاری ساختمان مطالعه داشته باشید. شاید گشت و گذار در اینترنت این روزها بهترین و بی دردسرترین راه برای کسب اطلاعات و نهایتاً انتخاب یک پیمانکار خوب ساختمانی متخصص در حوزه بازسازی باشد.
با یک جستجوی ساده در اینترنت، به انواع شرکت‌های ساختمانی بزرگ و کوچک با تخصص و سطح کاری مختلف دسترسی پیدا خواهید کرد و گام بعدی مراجعه به سایت هر یک از این شرکت‌ها و بررسی رزومه‌ها و سطح کاری هر یک از آن‌ها است.
مرحله سوم؛ بودجه بندی و برآورد هزینه
بعد از انتخاب یک پیمانکار بازسازی نوبت به بودجه بندی و محاسبه هزینه بازسازی ساختمان می‌رسد. به این منظور به دو روش می‌توان عمل کرد. اول اینکه صرفاً مقدار مشخصی از بودجه را برای بازسازی در نظر گرفت و برآورد را در چهارچوب آن محدود کرد. در برآورد خود سعی کنید اول از همه چیز به پرسش‌های زیر پاسخ دهید.
- بودجه شما برای بازسازی چقدر است؟
- کدام بخش از خانه نیاز به بازسازی دارد؟
- متراژ بخش انتخاب شده برای بازسازی چقدر است؟
- به چه سبک و طرحی علاقه دارید؟
- از چه مصالحی می‌خواهید استفاده کنید؟
- قصد دارید از چه امکاناتی استفاده کنید؟
از طرفی هم می‌توانید با همفکری پیمانکار، برآورد هزینه دقیقی از آنچه که می‌خواهید را صورت دهید. ناگفته نماند که برآورد هزینه بازسازی به دلیل جزئیات فراوان همیشه دقیق نخواهد بود و هزینه کل بازسازی ممکن است کمتر یا بیشتر از برآورد باشد.
مرحله پنجم؛ طراحی و ایده
بعد از مشخص کردن اینکه واقعاً چه انتظاری از مراحل بازسازی داریم، باید هر آنچه که در ذهن داریم را روی کاغذ پیاده کنیم. سلایق خود و دیگر اعضای خانواده را با تجربه کارفرما تلفیق کنید. سعی کنید در طراحی که صورت می‌دهید، همه قسمت‌های مختلف خانه که باید بازسازی شوند را در نظر بگیرید.
طراحی خانه بازسازی شده دید ابتدایی و کلی از نتیجه به شما می‌دهد. از این رو خواهید توانست در خصوص باب میل بودن تغییرات کوچک و بزرگ بهتر اظهار نظر کنید. ناگفته نماند اگر بازسازی شما به تغییر کاربری منجر شود، باید طرح خود را به تأیید مراجع ذی‌صلاح نیز برسانید.
مرحله ششم؛ مجوز
پیگیری مجوزهای لازم از دیگر مراحل بازسازی خانه است. همان‌طور که در بالا نیز عنوان شد، لازم بودن یا نبودن مجوز به نوع و شدت مراحل بازسازی بستگی دارد. در کل عملیات‌های اجرایی زیر نیازی به گرفتن مجوز نخواهند داشت.
مقاله پیشنهادی: ۱۶ ایده بازسازی خانه
- تعمیر و پرداختن به پشت‌بام از جمله ایزوگام، قیرگونی و نصب شیروانی
- تعمیر و نصب کف‌پوش‌های تمامی طبقات
- سفیدکاری و رنگ‌کاری تمامی دیوارها در طبقات
- نصب کاشی در دیوارها
- تعمیر و تغییر نما ساختمان
- تعمیر و تغییر دیوارها و حیاط که تغییری در بخش‌های اصلی ساختمان مانند پارکینگ ایجاد نمی‌کنند.
- نصب و تعمیر تجهیزات سرویس‌های بهداشتی که خود مشروط به رعایت نظام فنی، معماری و کاربری ساختمان است.
- تعمیر و تعویض در و پنجره‌ها که مشروط به رعایت نظام فنی، معماری و کاربری ساختمان است.
- لوله‌کشی آب، فاضلاب، گاز و شوفاژ مشروط به اینکه نیاز به احداث یک موتورخانه جدید نداشته باشد.
- حفر و تخلیه چاه‌های فاضلاب هم نیازی به مجوز ندارد.
صرف نظر از عملیات‌های بالا، در برخی از بازسازی‌ها شدت کار و تغییرات زیاد است. عملیات‌هایی که به مجوز نیاز دارند در زیر به صورت فهرست وار آمده است.
- تخریب دیوارها و تیغه‌های داخلی که بار ساختمان بر آن‌ها سوار است و در صورت تخریب باعث کاهش پایداری ساختمان می‌شود.
- جابجایی راه‌پله‌ها
- جابه‌جایی دیوارهای پارکینگ زمانی که منجر به از بین رفتن بخشی از فضای پارکینگ شود.
- جابجا کردن بخش‌هایی از ساختمان که بر طبق ضوابط شهرسازی ممنوع است.
- تغییر کاربری بخش‌های مختلف خانه
مطلب پیشنهادی: نمونه قرارداد بازسازی ساختمان
مرحله هفتم؛ برنامه ریزی
بعد از گرفتن مجوزهای لازم، باید عملیات‌های مختلفی بازسازی را شروع کرد. این عملیات‌های مختلف باید بر اساس یک برنامه ریزی خاص که شرایط زمانی را در نظر گرفته است، تدوین شود.
برنامه ریزی بر حسب اولویت‌ها این امکان را به شما می‌دهد که نظارت بیشتری به عنوان کارفرما بر اجرای بخش‌های مختلف مراحل بازسازی داشته باشید. در تدوین برنامه ریزی حتماً باید با پیمانکار کاملاً هماهنگ و با کمک او برنامه زمانی را تنظیم کنید.
مرحله هشتم؛ تخریب
تخریب یکی از مراحل مهم در بازسازی خانه و آپارتمان شما است. هر بخش کوچک و بزرگی را که قصد بازسازی آن را دارید باید در وهله اول تخریب کنید. فرقی نمی‌کند کاغذ دیواری باشد یا دیوار.
تخریب دیوارها باید با آگاهی کامل از وجود تأسیسات مکانیکی و الکتریکی صورت گیرد. قبل از شروع تخریب نیز باید نسبت به ایمن سازی و قطع آب، برق و گاز اقدام کرد.
مرحله نهم؛ شروع بازسازی
بعد از اتمام عملیات تخریب و پاکسازی فضا از تفاله‌های ساختمانی، باید بر اساس برنامه ریزی و طرحی که از پیش آماده شده است نسبت به اجرای عملیات مختلف بازسازی ساختمان اقدام کرد.
به طور کلی عملیات‌های بازسازی شامل موارد زیر خواهد بود که بسته به نوع بازسازی و مکان مورد نظر بسیاری از عملیات‌های زیر لازم اجرا نخواهند بود.
- در صورت نیاز به بازسازی نمای خارجی شرط عقل است که تجهیزات ایمنی مناسب در عابر پیاده نصب شود.
- اطمینان از قطع بودن گاز، برق و آب در سیم کشی‌ها و لوله کشی‌های داخلی خانه
- جدا کردن تمامی تاسیسات مکانیکی مانند شیرآلات، کابینت‌ها، درب و پنجره‌ها
- تخریب و کندن کاشی‌ها و سرامیک‌های کف در بخش‌های مختلف خانه‌های قدیمی از جمله پذیرایی، آشپزخانه و سرویس‌های بهداشتی
- خراب کردن دیوارهای غیر باربر در صورتی که در بازسازی به تغییر کاربری و به عبارتی جا به جایی بخش‌های مختلف خانه‌های قدیمی نیاز است. توجه داشته باشید که بر اساس قوانین سازمان نظام مهندسی هر گونه تغییر کاربری به مجوز نیاز خواهد داشت که در ادامه به نحوه گرفتن آن نیز خواهیم پرداخت.
- تخریب دیوارهای باربر در صورت نیاز که با توجه به حساس بودن عملیات باید از افراد کاملاً متخصص کمک گرفته شود.
- سیمان کاری کف و دیوارهای بخش‌های مختلف خانه از جمله پذیرایی، اتاق خواب‌ها و سرویس‌های بهداشتی
- عایق کاری سرویس‌های بهداشتی بعد از خشک شدن سیمان کاری
- اجرای لوله کشی و برق کشی بر اساس طرح جدید
- گچ کاری و تکمیل دیوارهای قدیمی و جدید
- نصب در و پنجره‌های جدید
- بازسازی سقف بر اساس طرح جدید مانند اجرای انواع سقف‌های کاذب
- شروع به کف سازی بخش‌های مختلف ساختمان بر اساس جزییات طرح
- شروع به اجرای نمای جدید ساختمان در صورت نیاز
- نقاشی و رنگ آمیزی دیوارها
- اجرای کابینت‌های جدید
- نصب تجهیزات الکتریکی مانند کلید، پریز و نورپردازی
- اجرای انواع پارکت یا کاغذ دیواری
- جا زدن درهای داخلی ساختمان از جمله در اتاق‌ها و سرویس‌های بهداشتی
- نصب شیرآلات، سینک و روشویی
- پاکسازی و تمیزکاری نهایی
مرحله دهم؛ بررسی کیفیت و استانداردها
بدون شک نظارت بر همه جزئیات مراحل بازسازی برای شما که کارفرما باشید، سخت خواهد بود. اینکه از چه مصالحی با چه درجه کیفی استفاده شود باید عیناً در قراردادی که با پیمانکار منعقد کرده‌اید ذکر شود. راه حل دیگر این است که خودتان نسبت به تهیه مصالح مورد نظر اقدام کنید.
در انتهای هر مرحله از مراحل برنامه ریزی شده بازسازی خانه، سعی کنید رعایت کیفیت و استانداردها در آن را بررسی کنید و از پیاده سازی خواسته‌هایتان مطمئن شوید.
مرحله یازدهم؛ تأیید نهایی
بعد از اتمام همه عملیات‌ها و مراحل بازسازی و تأیید رعایت استانداردها از سوی کارفرما که شما باشید، باید کیفیت و اتمام کار را تأیید نهایی کنید. لازم به ذکر است که در قراردادی که با پیمانکار بسته‌اید حتماً بازه زمانی به منظور امتحان مصالح و به ویژه تأسیسات مکانیکی و الکتریکی نصب شده در نظر بگیرید.
سخن آخر
مراحل بالا همه آن چیزی هستند که می‌توان در خصوص بازسازی کامل یا جزئی یک خانه یا آپارتمان قدیمی در نظر گرفت. با این همه بازسازی جزئیاتی زیادی دارد و شاید مواردی را در بالا جا گذاشته باشیم.