مشاوره مدیریت در ساخت و قرارداد مشارکت
بسیاری از مالکین با اعتماد فراوان و هزاران امید و آرزو اقدام به مشارکت در ساخت می کنند. با نگاهی کوتاه به راهروهای دادگاه ها و شوراهای حل اختلاف به این موضوع پی می برید که فرآیند مشارکت در ساخت تا چه اندازه حساس بوده و نیاز به این دارد که با دید باز و شناخت کامل نسبت به قواعد و قوانین اقدام به انعقاد قرارداد کنید. در این صفحه نکات مهم پیرامون قرارداد مشارکت در ساخت بیان گردیده است. همچنین روند اخذ جواز از شهرداری بسیار طاقت فرسا بوده و ممکن از است این فرآیند برای بسیاری از مالکین دشوار باشد.
خدمات ما
مشاوره ساخت و قرارداد
بررسی دقیق وضعیت فنی و تراکم ساختمانی املاک و تطبیق مفاد قرارداد با شرایط ساخت بر اساس قوانین شهرداری
تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
تنظیم قرارداد مشارکت به صورت حرفه ای و با رعایت تمامی ضوابط فنی و حقوقی، به همراه مشاوره و برگزاری جلسات حضوری مشاوره و بررسی قرارداد
ساختمان هایی که مجموعه کامرانی در آن نقش آفرینی داشته است.
مجموعه کامرانی در مناطقه 2 ، 5 ، 6 ، 8 ، 9 و 20 پروژه هایی را مورد ساخت قرار داده است.
ساختمان خانه سبز (منطقه 2)، ساختمان ارس (منطقه 5) ، ساختمان کریم خان (منطقه 6)، ساختمان بهار (منطقه 8)، ساختمان آزادی (منطقه 9)، ساختمان ملک ری (منطقه 20)
در این بین پروژه های ارس ، بهار و خانه سبز به پایان رسیده و الباقی پروژه ها در دست ساخت هستند.
مجموعه کامرانی این افتخار را دارد که در پروژه های دیما (اندرزگو) و هلال (پاسداران) که توسط “شرکت ساختمانی بن سان” مورد ساخت قرار گرفته است به عنوان مشاور طرح حضور پیدا کند.
شرایط مشارکت در ساخت
نحوه تقسیم درصد مشارکت در ساخت بسته به شهر و حتی مناطق مختلف آن تفاوت دارد. برای نمونه، در برخی پروژههای ساختمانی در شهریار، توافقها بر پایه 70 درصد سهم سازنده و 30 درصد سهم مالکین شکل گرفته است. این در حالی است که سازنده تهران، معمولاً نسبت 60 به 40 به نفع مالکین رایجتر است. در مناطق شمالی پایتخت این نسبت حتی میتواند تا 70 به 30 به سود مالکین تغییر یابد، در حالیکه در مناطق جنوبیتر، گاهی شرایط به گونهای است که سهم سازنده و مالک به صورت مساوی یعنی 50-50 تقسیم میشود. در مجموع میتوان گفت قیمت املاک نوساز هر منطقه یکی از عوامل اصلی در تعیین درصد مشارکت میان سازنده و مالک به شمار میآید.
بلاعوض در مشارکت ساخت
اصطلاح بلاعوض یا وجه اختلاف در مشارکت ساخت به مبلغی گفته میشود که سازنده به مالکین پرداخت میکند تا تفاوت میان هزینه ساخت و ارزش آورده مالکین جبران شود. این مبلغ، فرمول مشخصی ندارد و اغلب در مناطق مرکزی و شمالی تهران پرداخت میگردد. علت این موضوع نیز بالا بودن قیمت ملک نوساز در این بخشهاست که چنین پرداختی را توجیهپذیر میسازد. در مقابل، در مناطق متوسط تهران یا شهرهای دیگر که ارزش ساختمان پایینتر است، معمولاً وجه بلاعوض پرداخت نمیشود.
قانون مشارکت در ساخت
در قوانین رسمی کشور، ماده مشخصی که به طور مستقیم به موضوع مشارکت در ساخت پرداخته باشد وجود ندارد. بیشتر قراردادهای مشارکت بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی تنظیم میشوند و اساس آن بر توافق طرفین استوار است. به همین دلیل، تنظیم دقیق قرارداد با در نظر گرفتن همه جزئیات فنی و حقوقی از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است.
داور در قرارداد مشارکت ساخت
انتخاب داور در قراردادهای مشارکت اهمیت ویژهای دارد. داور باید دو ویژگی اصلی داشته باشد: نخست رعایت انصاف و عدالت در تصمیمگیری و دوم آشنایی کامل با مسائل فنی و حقوقی مرتبط با ساختوساز. در این زمینه، انتخاب افراد صرفاً معتمد یا سالخورده (به اصطلاح ریشسفیدها) توصیه نمیشود؛ بلکه بهتر است فردی انتخاب شود که علاوه بر بیطرفی، دانش لازم را نیز داشته باشد.
بلاعوض و قرضالحسنه در مشارکت ساخت
میزان بلاعوض یا قرضالحسنه در قراردادهای مشارکت ساخت مقدار ثابتی ندارد و بسته به شرایط هر پروژه و موقعیت ملک متفاوت است. نمیتوان یک فرمول قطعی برای محاسبه آن ارائه داد و در نهایت این موضوع باید با در نظر گرفتن عوامل گوناگون و بر اساس توافق طرفین تعیین شود.
با این حال، در عمل و آنچه رایج است، مبلغ بلاعوض معمولاً به شکل زیر برآورد میشود:
(ارزش کارشناسی ملک × قدرالسهم سازنده) – (هزینههای ساخت × قدرالسهم مالک) = مبلغ بلاعوض
در شهر تهران، تقسیم سهم میان طرفین اغلب به صورت حدود ۶۰ درصد برای مالک و ۴۰ درصد برای سازنده در نظر گرفته میشود. بر همین اساس، مبلغ بلاعوض نیز بر پایه این نسبت و شرایط بازار ملک محاسبه و تعیین خواهد شد.
دیگر خدمات ما در مشارکت ساخت
معرفی مالک و سازنده
به منظور انجام پروژههای مشارکت در ساخت تیم ما هم مالکین را به سازندگان معرفی نموده و هم سازنده صلاحیتدار را به مالکین
طرح دعوی و پیگیری حقوقی
انجام اقدام حقوقی بر اساس اسناد، قرارداد و پیگیری تا نتیجه پرونده از جمله خدمات ما در حوزه مشارکت ساخت است.
دستیار حقوقی
در زمان عقد قرارداد در کنار شما بود تا نسبت به مسائل مختلف قرارداد پیش رو شما را آگاه کنیم تا بهترین تصمیم برای اخذ قرارداد اتخاذ گردد.
سودآوری مشارکت
با محاسبه دقیق هزینهها به همراه قیمت ملک در زمان اتمام پروژه و بر اساس نرخ تورم میزان سودآوری پروژه را تخمین زده تا استوار اقدام به عقد قرارداد کنید.
ارسال درخواست تماس
شما میتوانید برای دریافت مشاوره، نام و شماره تلفن خود را برای ما ارسال کنید تا کارشناسان ما در اسرع وقت با شما تماس بگیرند.
شرح خدمات تنظیم قرارداد و مشاوره مشارکت در ساخت
- بررسی ملک از نظر پتانسیل ساخت
- بررسی مدارک و مستندات ملک از نظر حقوقی و مباحث شهرداری
- تعیین تعهدات عمومی طرفین با توجه به شرایط ملک
- محاسبه و تعیین درصد قدرالسهم و تنظیم تقسیم نامه در قرارداد، مقدار بلاعوض و قرض الحسنه
- تعیین جدول زمانبندی پروژه (اخذ جواز + ساخت + پایان کار + سند + دوره تضمین)
- تعیین دقیق مشخصات ساختمان جدید و حدود متراژ جدید برای مالکین
- تعیین زمانبندی انتقال سند و میزان قدرالسهم انتقالی به سازنده در هر مقطع
- تعیین حق فسخ، الزامات، خسارات و ضمانت قرارداد
- تعیین لیست متریال مناسب با شرایط پروژه
- تعیین متن وکالت کاری مناسب جهت اعطا به سازنده
- تعیین شرایط اخذ طبقه و متراژ مازاد و درصد آن
- تعیین ضمانت های کیفیت ساختمان
- تعیین نماینده مالکین و حدود اختیارات
- تعیین شرایط پیش فروش و ایجاد محدودیت برای پیش فروش غیر مجاز طرفین
- مشخص نمودن شرایط مداخله مالکین در اجرا، فورس ماژور، قهری، اضافه بنا، تخلفات ساخت و…
- تعیین داور و مشخص نمودن حدود اختیارات، نحوه ی تشکیل جلسات داوری و نحوه صدور رای داوری
- تنظیم پیش نویس و بررسی قرارداد از نقطه نظر حقوقی
خدمات داوری قرارداد مشارکت در ساخت
- در شرایط داوری کلیه اطلاعات و اسناد و مدارک مربوط به طرفین قرارداد، به صورت امانت نزد داور قرار خواهد گرفت و در صورت درخواست هر یک از طرفین (درصورت عدم وجود ممانعت طبق قرارداد یا نظر طرف دیگر) با اخذ رسید، بازگردانده خواهد شد.
- برگزاری جلسات توجیهی و هماهنگی در مقاطع زمانی مختلف، قبل از انجام پروژه، در حین انجام پروژه و پس از انجام پروژه
- هیچگونه مسئولیتی در خصوص پرداخت یا تضمین تمام یا بخشی از ثمن معاملات یا حق کمسیون آژانس های املاک یا هر هزینه دیگر بر عهده تیم داوری نبوده و پرداخت هزینهها با هر عنوانی و به هر شخص بر عهده مالکین و سازنده خواهد بود.
- پیگیری پس از ۵ روز از اعلام کتبی طرفین مبنی بر وجود اختلاف، برگزاری جلسه هماهنگی طی ۱۰ روز و در صورت تداوم اختلاف ، اعلام رای طی مدت دو ماه.
- وجود تعهد داوری طبق قرارداد تا مرحله ای که نیاز به داوری بوده و در قرارداد ذکر شده. به طور مثال اگر قرارداد داوری تا پایان مرحله ساخت سازه باشد، تیم داوری نقشی در صدور سند و مراحل اخذ سند تک برگی نخواهد داشت.
- برگزاری جلسات هماهنگی به صورت ماهانه در طی مراحل ساخت
- طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، مکلف به تقدیم اسناد و مدارک لازم و موجود به داور هستند، عدم ارائه مدارک و اسناد به منزله خارج شدن آن مدارک از لیست دلایل بوده و تیم داوری بدون آن مدارک انشاء رأی نموده و مسئولیت عدم ارائه مدارک و اسناد با طرفی که اسناد را ارائه نکرده، خواهد بود.
خدمات مجموعه عمران کامرانی
مشارکت در ساخت عقد نامعینی است که مالک، ملک خود را در اختیار یک سازنده قرار میدهد و سازنده نیز عملیات اجرایی و هزینه های تخریب و نوسازی ساختمان را به عهده میگیرد. با توجه به ارزش زمین و هزینه تخریب و نوسازی، تقسیم واحدهای آپارتمانی ساخته شده بین طرفین صورت میگیرد. این عقد نامعین معمولا بر اساس ماده 10 قانون مدنی نگارش شده و نمی توان چنین قراردادی را زیر پوشش مبایعه نامه تنظیم نمود.
مشارکت در ساخت به ذات خود خطرناک نیست اما معمولا یکی از طرفین بدون آگاهی درست نسبت به شرایط اقدام به انجام مشارکت مینماید. به طور مثال سازنده ای با سهم کمی شروع به ساخت مینماید و در میانه راه متوجه میشود که سرمایه وی کفاف اتمام پروژه را نمی دهد و در نتیجه کار متوقف شده و به مشکل میخورد. یا مالک بدون آگاهی درست از شرایط ساخت و توان انجام پروژه صرف صحبت های ابتدایی انتظار دارد که در تاریخ مشخص شده پروژه به اتمام برسد و این در حالی است که بعضا پروژه ها به بازه های زمانی بسیار طولانی ای خورده که دادرسی به آنها نیاز به گذر زمان است و در این مدت معمولا مالکین با مشکلات فراوانی دست و پنجه نرم میکنند.
خطرناک ترین عامل موجود در حوزه مشارکت در ساخت، عدم عقد یک قرارداد صحیح و درست و متناسب با پروژه است.
اختلافات حوزه مشارکت در ساخت از تغییر در مصالح متعهد شده آغاز شده و تا زمان تحویل ملک، عدم ساخت و ساز صحیح و موارد این چنینی نیز ادامه پیدا میکند. بررسی این پرونده ها در محاکم قضایی نزدیک به دو الی چهار سال زمان میبرد. بر اساس آمار اعلام شده نزدیک به 80 درصد قراردادهای مشارکت در ساخت به اختلاف رسیده و پس از طی زمانی به محاکم قضایی کشیده شده و وارده پروسه طولانی مدت چندین ساله رسیدگی میگردد. در این رابطه ملک مورد اختلاف نیز بدون تکلیف باقی ماده و مطمئنا باعث ضرر به هر دو طرف سازنده و مالک میگردد. اینجاست که دو طرف تنها به یک جمله میاندیشند: پیشگیری بهتر از درمان است !
3 اصل مهم برای مشارکت در ساخت وجود دارد. اول عدم استفاده سازنده از وام، دوم عدم انتقال زودهنگام سند و سوم عدم اجازه پیش فروش به سازنده قبل از موعد مشخص. این موضوع بدان معناست که باید بر اساس زمان بندی مشخص و دقیقی به صورت کاملا برنامه ریزی شده اقدام به انجام این موارد نمود. البته به این نکته خیلی مهم توجه داشته باشید که شما وارد یک شراکت دو طرفه شدید و مطمئنا باید منافع هر دو طرف در انجام پروژه دیده شود. حدالامکان از قراردادن بندهای یک طرف در قرارداد اجتناب کنید و این به معنای کوتاه آمدن نیست، بلکه باید شرایط درست و مناسبی را در نظر بگیرید.
بحث ضمانت یکی از مهمترین مسائلی است که باید در قراردادهای مشارکت دیده شود. به سه دسته مهم تضمین حسن انجام کار، تضمین خسارت تاخیر انجام تعهد و تضمین سرمایه تقسیم می شود. تضمین سرمایه معمولاً در قبال مالکیت تدریجی قسمت مشاع عرصه و تعهد سازنده به ساخت و ساز گرفته میشود. طبق این تضمین، میتوان معادل ضرر و زیان مالک را تادیه کرد.
قرارداد مشارکت در مبنای ماده 10 قانون مدنی بین دو طرف منعقد شده و می توان گفت هیچ تفاوتی بین قرارداد ساده بین دو نفر، قرارداد نزد مشاور املاک و یا قرارداد در دفتر اسناد رسمی وجود ندارد و در هر شرایطی که این قرارداد بین دو نفر امضا شود نافذ و جاری خواهد بود. موضوع مهمی که در این قسمت می توان عنوان کرد این است که به هیچ عنوان از قراردادهای آماده برای پروسه مشارکت در ساخت استفاده نکنید. تجربه ثابت کرده که تمام پروژه ها شرایط منحصر به فرد خود را دارند.
نرخ مصوبی برای کمیسیون مشارکت در ساخت وجود ندارد و این مورد به صورت کاملا توافقی بوده و به قرار بین طرفین بستگی دارد. اما معمولا این کمیسیون بر اساس نرخ سود سازنده محاسبه می شود. آنچه معمولا مشاورین املاک به عنوان کمیسیون مطرح می کنند در حدود 200 الی 300 میلیون تومان (زمستان 1400) است.